Carmelo ante la presión inmobiliaria: qué zonas podrían quedar expuestas a procesos de gentrificación

El crecimiento turístico, la valorización de la costa y las inversiones en infraestructura pueden transformar sectores de la ciudad. Sin embargo, los datos disponibles todavía no permiten afirmar que exista una expulsión sistemática de residentes. La ausencia de información pública sobre alquileres, compraventas y desplazamientos dificulta medir el fenómeno.

Carmelo reúne varias condiciones que justifican observar con atención la evolución de su territorio: una población en crecimiento, una extensa relación con el agua, nuevas inversiones en infraestructura portuaria, emprendimientos turísticos y áreas costeras especialmente atractivas para el mercado inmobiliario.

Esos factores pueden generar empleo, mejorar servicios y ampliar la actividad económica. Pero también pueden aumentar el valor de la tierra y de los alquileres, modificar el uso de las viviendas y dificultar que los habitantes con menores ingresos permanezcan en determinadas zonas.

Ese proceso suele denominarse gentrificación. No se trata simplemente de que lleguen inversiones, nuevos residentes o mejores servicios. Para hablar con rigor de gentrificación debe existir una transformación territorial que eleve los costos de permanencia y produzca, directa o indirectamente, el desplazamiento de sectores sociales que vivían o trabajaban allí.

En Carmelo no hay, hasta el momento, un estudio oficial que confirme una expulsión sistemática de población por el aumento del precio de los inmuebles. Tampoco existe una serie pública suficientemente detallada sobre alquileres, compraventas, viviendas destinadas al turismo, desalojos o cambios en la composición socioeconómica de cada barrio.

Por esa razón, lo responsable es hablar de riesgos, presiones y zonas potencialmente expuestas, no de un proceso ya comprobado.

Una ciudad que creció más que en los períodos anteriores

Los datos del Instituto Nacional de Estadística muestran que Carmelo pasó de 16.866 habitantes en 2004 a 18.041 en 2011 y a 19.915 en 2023. Esto representa un crecimiento de aproximadamente 18% en dos décadas y de algo más de 10% entre los dos últimos censos.

La población del municipio es mayor que la correspondiente estrictamente a la localidad censal. El perfil departamental publicado por el INE ubica a Carmelo con 21.624 habitantes, de acuerdo con la delimitación territorial utilizada en ese documento. Las cifras no son contradictorias: responden a unidades geográficas diferentes.

El crecimiento poblacional, por sí solo, no prueba que exista gentrificación. Sin embargo, aumenta la demanda de suelo, viviendas, infraestructura y servicios. La pregunta central es si la oferta habitacional acompaña ese crecimiento y si los nuevos desarrollos resultan accesibles para los ingresos de la población local.

Para responderla harían falta datos periódicos sobre precios de alquiler y venta por zonas, cantidad de viviendas vacías, hogares que destinan una parte excesiva de sus ingresos a la vivienda y desplazamientos hacia sectores periféricos. Esa información no aparece sistematizada para Carmelo en los documentos públicos consultados.

La costa y Colonia Estrella, bajo atención especial

Las medidas cautelares de ordenamiento territorial aprobadas para Carmelo ofrecen una primera señal sobre las áreas consideradas sensibles por las autoridades departamentales.

La normativa condiciona a un análisis especial los nuevos fraccionamientos y subdivisiones de suelo en Colonia Estrella, los predios con frente al Río de la Plata o al arroyo de las Vacas y los proyectos urbanos o suburbanos que impliquen la apertura de calles o caminos públicos. También somete a control las edificaciones de más de 1.000 metros cuadrados, las construcciones que superen los siete metros de altura y las demoliciones dentro del perímetro definido para el futuro plan local.

La existencia de estas restricciones no significa que haya gentrificación. Sí indica que el gobierno departamental reconoció la necesidad de controlar transformaciones que podrían alterar la estructura urbana, el paisaje, el patrimonio y el acceso público a sectores de alto valor territorial.

Dentro de ese marco, Colonia Estrella y las márgenes del arroyo de las Vacas y del Río de la Plata aparecen como las zonas con mayor exposición potencial. Allí convergen el atractivo paisajístico, la posibilidad de desarrollar proyectos residenciales o turísticos y la disponibilidad de terrenos de mayor superficie.

En estas áreas, la presión inmobiliaria podría producirse mediante grandes fraccionamientos, urbanizaciones cerradas, alojamientos turísticos, segundas residencias o proyectos de mayor escala. El riesgo social aparecería si el aumento del valor del suelo se trasladara a los alquileres, los impuestos, los comercios y los costos cotidianos de quienes ya viven en la zona.

Suelo suburbano para actividades turísticas

La normativa departamental muestra que durante la última década varios inmuebles de Carmelo o de su entorno fueron categorizados como suelo suburbano destinado a actividades turísticas.

En 2015 fueron autorizadas categorizaciones de este tipo para distintos padrones del área de Carmelo. En 2016 se declararon suburbanos de interés turístico los padrones 6582 y 6583 de la localidad catastral. En 2019 también se categorizaron cautelarmente como suburbanos turísticos los padrones 8647 y 16.803.

Estas decisiones forman parte de una estrategia territorial que busca habilitar inversiones vinculadas con el turismo. No constituyen una prueba de desplazamiento de habitantes, pero sí señalan una expansión de usos turísticos sobre áreas que anteriormente podían tener funciones rurales, productivas o residenciales de menor intensidad.

El cambio de categoría del suelo puede aumentar su valor económico. También puede modificar el perfil del entorno, porque un terreno destinado a producción agropecuaria, vivienda permanente o actividades familiares adquiere nuevas posibilidades de explotación comercial.

La principal cuestión pública no es impedir toda inversión, sino establecer quién recibe los beneficios de esa valorización y quién asume sus costos. Sin mecanismos de vivienda accesible, recuperación pública de plusvalías y protección de residentes, el desarrollo turístico puede profundizar diferencias entre propietarios de suelo valorizado, inversores y hogares que dependen de un salario o de un alquiler.

El eje turístico entre Carmelo y Punta Gorda

La documentación elaborada para el Plan Local de Nueva Palmira ya identificaba, en 2012, un proceso de expansión turística al norte de Carmelo.

El informe señalaba que la ciudad había recibido emprendimientos turísticos de calidad y describía una unidad territorial que se extendía desde el norte de Carmelo, atravesaba el arroyo Víboras y continuaba hacia Punta Gorda y el sur de Nueva Palmira, con la ruta 21 como eje articulador. También destacaba el movimiento del puerto de Carmelo, los atracaderos del arroyo de las Vacas y el aeropuerto de Zagarzazú.

Esa caracterización oficial permite identificar un corredor particularmente expuesto a la valorización inmobiliaria: Colonia Estrella, Zagarzazú, la costa al norte de Carmelo, Punta Gorda y los sectores próximos a la ruta 21.

En buena parte de ese territorio, el posible conflicto no tendría necesariamente la forma clásica de habitantes expulsados desde el centro hacia la periferia. Podría presentarse como una transformación gradual del suelo rural o periurbano, con pérdida de actividades productivas, restricciones de acceso a la costa, fragmentación del territorio y predominio de establecimientos orientados a visitantes o propietarios de alto poder adquisitivo.

También podría existir una “gentrificación rural” o turística: pequeñas propiedades, viviendas familiares y actividades tradicionales enfrentadas a valores del suelo que ya no guardan relación con los ingresos locales.

El puerto como factor de valorización

El puerto y el arroyo de las Vacas constituyen otro núcleo que requiere seguimiento.

En 2013, el Ministerio de Transporte y Obras Públicas informó una inversión cercana a un millón de dólares para recuperar muelles, construir una rampa y mejorar los servicios del puerto deportivo. El atracadero cuenta con un muelle de unos 700 metros y capacidad para unas 180 embarcaciones.

En agosto de 2024 fueron inauguradas las obras de dragado del Canal Sur de Isla Sola. La intervención abarcó unos 2,5 kilómetros de canal de navegación, con 40 metros de ancho y 1,8 metros de profundidad. La finalidad fue recuperar la operatividad y mejorar el acceso de embarcaciones al puerto deportivo.

Las autoridades nacionales han vinculado estas obras con el desarrollo del turismo náutico, la recuperación de la conexión fluvial y la captación de inversiones. En 2021, el Gobierno planteó expresamente la necesidad de potenciar los puertos deportivos y atraer capital privado al departamento.

Una mejora portuaria puede beneficiar a toda la ciudad mediante mayor actividad económica, empleo y recuperación del espacio público. Pero también puede aumentar el interés inmobiliario sobre las manzanas próximas al arroyo, la rambla, los muelles y los accesos al puerto.

Por eso, el área portuaria y la desembocadura del arroyo de las Vacas deberían ser observadas no solo desde la perspectiva náutica o comercial, sino también desde la vivienda, la movilidad, el patrimonio y el acceso público al borde costero.

El centro histórico y comercial también podría cambiar

El riesgo no se limita a la periferia turística.

La recuperación del puerto, el crecimiento de los alojamientos temporarios y una mayor circulación de visitantes pueden aumentar el atractivo del centro y de los barrios próximos a la costa. En esos sectores, la sustitución de viviendas permanentes por comercios, restaurantes, hospedajes o alquileres de corta duración podría reducir la oferta residencial.

No hay datos oficiales disponibles que permitan asegurar que ese fenómeno esté ocurriendo actualmente en una escala significativa. Tampoco existe un registro público local que permita conocer cuántas viviendas de Carmelo son ofrecidas de forma permanente en plataformas turísticas.

Sin esa información, sería apresurado afirmar que el centro atraviesa un proceso de gentrificación. Sin embargo, se trata de uno de los indicadores que deberían medirse: cuántas viviendas dejan de destinarse a residencia habitual, cuánto aumentan los alquileres y qué tipo de comercios reemplazan a los servicios cotidianos utilizados por la población local.

Las políticas de vivienda muestran desigualdades existentes

Las intervenciones recientes del Ministerio de Vivienda también permiten observar que Carmelo presenta necesidades habitacionales que conviven con el desarrollo turístico y la valorización territorial.

En diciembre de 2025, el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial entregó 17 viviendas en el barrio Aparicio Saravia a familias que residían en condiciones precarias. El organismo informó que algunas vivían en zonas inundables, sobre terrenos con problemas de contaminación o en situaciones de hacinamiento.

En Cerro Carmelo, Mevir entregó 19 viviendas en noviembre de 2024. El proyecto incluyó la apertura de calles y unos 700 metros de saneamiento.

El Ministerio también realizó llamados para acceder a viviendas del complejo Lomas de Carmelo mediante el sistema de arrendamiento con opción a compra. Uno de ellos establecía ingresos familiares mínimos de 20 unidades reajustables y máximos variables según la integración del hogar.

Estas políticas muestran que el problema de la vivienda no puede analizarse únicamente como falta de techo. También importa la localización de las soluciones, la conexión con servicios, el transporte y la posibilidad de que las familias permanezcan cerca de sus redes sociales, educativas y laborales.

Un realojo puede mejorar de forma sustancial las condiciones habitacionales. Pero, desde la perspectiva del derecho a la ciudad, también debe examinarse si las familias son trasladadas a sectores alejados mientras las áreas costeras o centrales aumentan su valor.

Un plan local todavía pendiente

Uno de los principales problemas para evaluar las transformaciones de Carmelo es la falta de aprobación definitiva de un plan local de ordenamiento territorial.

La Intendencia puso de manifiesto en 2019 un proyecto de Plan Local de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible para Carmelo y su microrregión. Sin embargo, el registro público de la Junta Departamental continúa presentando para Carmelo medidas cautelares vigentes hasta la entrada en vigor del plan, mientras enumera como aprobados los planes locales de Nueva Palmira, Conchillas, Juan Lacaze y Colonia del Sacramento.

Esto indica que, al menos en la documentación oficial accesible y actualizada consultada, Carmelo todavía no cuenta con un plan local aprobado que organice de manera integral los usos del suelo, la vivienda, el patrimonio, las infraestructuras y el desarrollo turístico.

Las medidas cautelares cumplen una función preventiva, pero no sustituyen una planificación completa. Fueron concebidas para controlar determinadas actuaciones mientras se elaboraba el instrumento definitivo.

La ausencia de un plan aprobado genera incertidumbre. Las decisiones pueden quedar fragmentadas en categorizaciones de padrones, autorizaciones individuales y normas parciales, sin una visión suficientemente clara sobre el modelo de ciudad que se pretende construir.

Las zonas que requieren mayor seguimiento

A partir de la documentación oficial, pueden identificarse cuatro áreas de atención:

La costa del Río de la Plata y Colonia Estrella. Su valor paisajístico, la existencia de predios de gran tamaño y las restricciones cautelares sobre nuevos fraccionamientos muestran que es un territorio sometido a presión de transformación.

El arroyo de las Vacas y el entorno portuario. Las inversiones en dragado, muelles y turismo náutico pueden aumentar el valor de los inmuebles y modificar los usos residenciales y comerciales.

El corredor Carmelo-Zagarzazú-Punta Gorda. La propia planificación departamental lo reconoce como un eje de desarrollo turístico, con emprendimientos de mayor escala y cambios de categoría del suelo.

El centro y los barrios próximos a la costa. Una expansión de alojamientos temporarios, restaurantes y servicios turísticos podría reducir la vivienda permanente, aunque todavía no existen datos públicos que permitan medirlo.

Estas áreas no deben ser señaladas como barrios ya gentrificados. Son territorios donde confluyen factores que, sin regulación y seguimiento, podrían producir exclusión residencial.

Qué datos faltan para saber si existe gentrificación

Una evaluación rigurosa requiere información que actualmente no está presentada de forma pública, periódica y desagregada para Carmelo.

Sería necesario conocer la evolución anual del precio de venta por metro cuadrado; el valor de los alquileres por barrio; la cantidad de contratos residenciales; los desalojos; las viviendas vacías; la proporción de segundas residencias; los alojamientos de corta duración; los cambios de titularidad de los padrones; las demoliciones; los permisos de construcción; y la localización socioeconómica de la población entre un censo y otro.

También debería evaluarse el acceso a la costa. La valorización territorial puede producir una forma de exclusión incluso sin expulsión residencial, cuando calles, caminos, playas o márgenes de arroyos se vuelven difíciles de utilizar para la población general.

Otro indicador relevante es el comercio. Si los almacenes, talleres y servicios cotidianos son sustituidos por actividades dirigidas exclusivamente a visitantes o sectores de mayores ingresos, se modifica la vida del barrio y aumenta el costo de permanencia.

Desarrollo sin expulsión

La discusión no debería reducirse a estar a favor o en contra del turismo o de la inversión.

Carmelo necesita actividad económica, empleo, vivienda, saneamiento y mejores infraestructuras. El problema aparece cuando la valorización generada por las decisiones públicas beneficia principalmente a propietarios e inversores, mientras una parte de la población pierde capacidad para permanecer en el territorio.

Entre las herramientas que podrían considerarse se encuentran la aprobación del plan local, la protección de áreas residenciales, la creación de vivienda social en suelo bien localizado, la regulación de los grandes desarrollos, la preservación del acceso público a la costa y la utilización de mecanismos para que parte del aumento del valor del suelo regrese a la comunidad.

También sería necesario crear un observatorio local de vivienda y suelo que publique información sobre precios, permisos, alquileres, alojamientos turísticos y transformaciones de uso.

El punto de partida es reconocer los límites de la información disponible. Carmelo presenta señales de valorización turística e inmobiliaria, especialmente sobre la costa, el puerto y el corredor hacia Punta Gorda. Pero todavía no hay pruebas suficientes para afirmar que esa transformación haya producido una expulsión generalizada de residentes.

La gentrificación no debe utilizarse como una etiqueta anticipada. Debe funcionar como una pregunta pública: quién puede vivir en las zonas que se valorizan, quién decide cómo se transforman y qué políticas garantizan que el desarrollo no obligue a marcharse a quienes ya habitan la ciudad.